NIEDERSACHSEN. In 14 von 60 untersuchten Stadt- und Landkreisen sinken die #Kaufpreise innerhalb eines Jahres – größter Rückgang im Landkreis Peine um 16 Prozent. Sinkende #Preise auch in Hamburg (-2 Prozent), Hannover (-3 Prozent) und Oldenburg (-5 Prozent). Das zeige eine Erhebung von "Immowelt", in #Celle steigen sie leicht um 2 Prozent, in Lüneburg sogar um 12 Prozent, aber auch hier scheint die Spitze erreicht zu sein.
In den größten deutschen Städten kam der #Immobilienboom in diesem Jahr zu einem Ende. Doch auch in den ländlichen Regionen Norddeutschlands kommt es zu ersten #Preiskorrekturen. In 14 von 60 untersuchten Kreisen sinken die Kaufpreise von #Eigentumswohnungen innerhalb eines Jahres. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von #immowelt, für die die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 60 Stadt- und Landkreisen Norddeutschlands im Oktober 2022 mit dem Vorjahr verglichen wurden. Dass sich der #Immobilienmarkt derzeit im Wandel befindet, hängt zu großen Teilen mit der hohen #Inflation und den gestiegenen Bauzinsen zusammen. Anfang des Jahres lagen diese noch bei gut einem Prozent für 10-jährige Darlehen, inzwischen haben sie die 4-Prozent-Marke überschritten. Für Käufer bedeutet die Anhebung je nach Kaufsumme mehrere hundert Euro Mehrkosten im Monat. Die Nachfrage nach Wohneigentum geht dementsprechend zurück. Gleichzeitig steigt das sichtbare Angebot an Kaufimmobilien am Markt, da die Vermarktung aufwendiger wird.
Besonders in den niedersächsischen Kreisen zeige sich der Nachfragerückgang bereits bei den Preisen. Das stärkste Minus gebe es der Analyse zufolge im Landkreis Peine: Während der Quadratmeter vor einem Jahr im Median noch 2.423 Euro gekostet hat, müssen Käufer aktuell nur noch 2.042 Euro zahlen. Das ist ein Rückgang von 16 Prozent. Auch im Landkreis Rotenburg (Wümme) sinken die Preise im zweistelligen Bereich (-11 Prozent) und liegen nun bei 2.059 Euro. Daneben weisen die Landkreise Osterholz (-9 Prozent) und Uelzen (-8 Prozent) die stärksten Preisrückgänge auf. Die starken prozentualen Rückgänge hängen zum einen mit dem geringen Preisniveau auf dem niedersächsischen Land zusammen. Zum anderen befinden sich dort häufig Wohnungen aus älterer Bausubstanz, in deren Sanierung die Käufer noch viel Geld stecken müssten. Aufgrund der hohen Material- und Handwerkerkosten werden solche Objekte teilweise zu Ladenhütern.
Sinkende Preise in Großstädten
Aufgrund der hohen Preise in vielen Großstädten und der gestiegenen Zinsen ist der Immobilienkauf für viele Menschen in weite Ferne gerückt. Nach jahrelang starken Anstiegen bedingt durch die hohe Nachfrage sind die Angebotspreise in Hamburg erstmals wieder gesunken. Statt 6.672 Euro pro Quadratmeter im Oktober 2021 müssen Käufer aktuell 6.539 Euro zahlen – ein Rückgang von 2 Prozent. In Hannover haben die Preise um 3 Prozent nachgegeben. Das Preisniveau liegt mit aktuell 3.331 Euro pro Quadratmeter allerdings deutlich unter dem der Hansestadt. Oldenburg verzeichnet sogar den stärksten Rückgang aller untersuchten Stadtkreise. Nach einem Minus von 5 Prozent kostet der Quadratmeter aktuell 3.502 Euro. In Wolfsburg (-1 Prozent) und Emden (-3 Prozent) sinken die Preise ebenfalls. In Bremen (0 Prozent) sind sie im Vorjahresvergleich zwar stabil, allerdings zeigt sich besonders im letzten halben Jahr auch dort der Abwärtstrend.
Vor allem in den günstigeren Städten hätten sich die Preise im vergangenen Jahr hingegen weiter verteuert. Neumünster (2.338 Euro) weist ein Plus von 20 Prozent auf, in Salzgitter (1.671 Euro) sind die Preise um 18 Prozent und in Delmenhorst (2.226 Euro) um 15 Prozent gestiegen. Trotz steigender Zinsen ist der Immobilienkauf dort für viele Menschen noch leistbar, sodass die Nachfrage nach wie vor hoch ist. Einzig Flensburg (3.142 Euro; +16 Prozent) weist trotz vergleichsweise hoher Preise einen starken Anstieg auf.
Große Anstiege an der Küste und im Umland der Großstädte
Insgesamt sind die Kaufpreise von Bestandswohnungen in 42 Stadt- und Landkreisen gestiegen. Große Anstiege verzeichnen besonders viele küstennahe Kreise. Der direkt an der Ostsee gelegene Landkreis Ostholstein verzeichnet ein Plus von 26 Prozent – der stärkte Anstieg aller Kreise. Binnen eines Jahres sind die Kaufpreise von 3.493 Euro auf 4.406 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Auch die an der Nordsee gelegenen Landkreise Nordfriesland und Dithmarschen (je +22 Prozent) verteuern sich spürbar. Nordfriesland ist mit 6.695 Euro sogar der teuerste Kreis der Analyse. Die hohen Preise sind vor allem durch die Nordfriesischen Inseln getrieben. Auf Sylt oder Föhr sind Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke keine Seltenheit. Die Nachfrage nach Immobilien an der Küste scheint trotz schlechterer Finanzierungsbedingungen noch hoch, sodass dort die Preise weiter steigen. Das kann daran liegen, dass viele Immobilien auch als Ferienwohnungen genutzt werden und das Käuferklientel gerade auf den teuren Inseln häufig viel Eigenkapital mitbringt.
Neben den Küstenregionen verzeichnen auch einige ländliche Gebiete im Umland der Großstädte hohe Zuwächse. So weist der niedersächsische Landkreis Schaumburg zusammen mit dem Landkreis Ostholstein (je +26 Prozent) die prozentual stärkste Veränderung auf. Ein Grund dafür kann sein, dass sich immer weniger Menschen Wohneigentum im angrenzenden Hannover leisten können und auf das günstigere Umland ausweichen. Denn trotz großem Anstieg ist in Schaumburg das Preisniveau mit aktuell 1.814 Euro deutlich niedriger als in Hannover (3.331 Euro), wo bereits Nachfrage und Preise sinken. Gleiches gilt auch für Teile des Hamburger Umlands. Während die Preise in Hamburg sinken, ziehen sie in manchen Kreisen deutlich an. Besonders in den Landkreisen Pinneberg (+12 Prozent) und Segeberg (+11 Prozent) klettern die Preise weiter. In den Kreisen Harburg (+4 Prozent), Stormarn (+2 Prozent) und dem Herzogtum Lauenburg (+1 Prozent) ist die Preisentwicklung deutlich gedämpfter. Im Landkreis Stade (-1 Prozent) gehen die Preise sogar leicht zurück.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in 60 ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Niedersachsen und Schleswig-Holstein, sowie Bremen und Hamburg. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
